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來源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者： 荊寶潔
阿里巴巴集團(tuán)(01688.HK)高級研究員、副總裁梁春曉如是定義：“阿里巴巴也是在做商業(yè)地產(chǎn)，不過我們的商業(yè)地產(chǎn)是在互聯(lián)網(wǎng)上，我們與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的共同之處在于我們都為交易、為經(jīng)濟(jì)活動提供交易的場所，或者是基礎(chǔ)設(shè)施。”
今天，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)正在接受來自電子商務(wù)的巨大挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)百貨的零售份額不斷被電子商務(wù)蠶食，已有一些商場被迫關(guān)閉。
“馬云式的困境”也讓商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們開始重新思考。“之于開發(fā)商，再也不僅僅是蓋個房子那么簡單，必須從業(yè)態(tài)規(guī)劃上作出改變。”天津樂城置業(yè)總經(jīng)理王喆密切關(guān)注著淘寶商城事件的進(jìn)展。
萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也承認(rèn)，網(wǎng)絡(luò)對實(shí)體商業(yè)帶來的沖擊巨大。但他更篤定地認(rèn)為，“網(wǎng)購替代終端”終究不可能實(shí)現(xiàn)，新的出路是打造體驗(yàn)式消費(fèi)綜合。
電子商務(wù)沖擊波
網(wǎng)絡(luò)改變?nèi)藗兊纳?。大量的購物活動已被遷移到網(wǎng)上。梁春曉曾在一次公開發(fā)言中提到，現(xiàn)在已有一些線下的商店，有意無意地充當(dāng)展示和體驗(yàn)的場所。在實(shí)體店里看到的商品，許多消費(fèi)者會去網(wǎng)上購買。近些年來已有數(shù)家實(shí)體書店倒閉。
新的產(chǎn)業(yè)也在逐漸形成，電子商務(wù)服務(wù)業(yè)開始形成集群，為網(wǎng)上經(jīng)營的商家提供一種集群化的服務(wù)，且發(fā)展迅速，傳統(tǒng)商業(yè)受到擠壓。2004年京東商城創(chuàng)立，2007年完成第一輪融資，當(dāng)年銷售額即達(dá)到3.6億元，2010年銷售額即達(dá)102億元。從創(chuàng)立到銷售額突破100億，京東商城僅僅用了6年，而傳統(tǒng)渠道商國美用了15年。
2011年上半年，中國電子商務(wù)整體交易規(guī)模達(dá)3.2萬億元，其中一季度1.5萬億元，二季度為1.7萬億元;網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)總量達(dá)4734億元，較2010年全年增長48.8%。
對于傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)而言，來自電子商務(wù)領(lǐng)域的沖擊更大。臺灣遠(yuǎn)東百貨旗下的太平洋(8.92,-0.10,-1.11%)中國控股有限公司8月18日對外宣布，調(diào)整大陸市場的布局策略， 將于今年底前關(guān)閉北京太平洋百貨盈科店與五棵松店，以調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。兩店關(guān)閉的表面原因是，北京盈科商圈變化、大樓業(yè)主欲大幅調(diào)漲租金，五棵松店也因業(yè)主 更換頻繁，致招商一再延宕。
但據(jù)太平洋百貨內(nèi)部人士稱，電子商務(wù)對整個行業(yè)的沖擊近幾年比較明顯，而且，尤其是百貨企業(yè)的沖擊最為巨大。10年前，太平洋百貨進(jìn)駐盈科中心 時，物業(yè)租金極低。而現(xiàn)在，一個普通商鋪進(jìn)駐的啟動資金都需要100萬元。盈科中心物業(yè)的底商和網(wǎng)上招租信息顯示，開發(fā)商今年8月底開出的整租太平洋百貨 鋪面價格為28元/月/平方米。由于電子商務(wù)尚處在與傳統(tǒng)渠道爭奪市場的時期，所以，在沒有門店租金成本重壓之下的電子商務(wù)企業(yè)，用更低的價格讓利給消費(fèi) 者，優(yōu)勢明顯。
開發(fā)商的出路
備受網(wǎng)店沖擊的百貨公司，也在想方設(shè)法地應(yīng)對新的電子商務(wù)競爭形勢。萬達(dá)旗下萬千百貨一位高層告訴本報(bào)記者，將更加緊密地了解租戶的需求，為租戶打造出更適合的物業(yè)，保持更緊密的合作關(guān)系，以維持高出租率。
在“2011萬千百貨供應(yīng)商答謝會”上，高端奢侈品牌PPR中國區(qū)董事總經(jīng)理高峰在接受本報(bào)記者采訪時指出，電子商務(wù)對奢侈品實(shí)體店消費(fèi)有一定的影響，但影響比重不會過高。
商業(yè)物業(yè)的持有者們不會看不到這樣的變化。王喆指出，實(shí)體商業(yè)給消費(fèi)者帶來的是建筑場所的體驗(yàn)，不僅僅是設(shè)計(jì)、裝修、場地和硬件。同時需要通過業(yè)態(tài)的組合，讓消費(fèi)者有更加多元的體驗(yàn)，將人們從電腦前拉到商場，有效吸引客流量。“大型商業(yè)正在拼命引入餐飲和其他形式的業(yè)態(tài)。”王喆說，銀河中心在規(guī)劃過程中，不僅僅規(guī)劃了購物，還包括餐飲、娛樂、休閑、文化等多功能業(yè)態(tài)聚合的國際化購物中心，“這也是大型商業(yè)未來發(fā)送站的必然趨勢。”
10月12日，在萬達(dá)商業(yè)年會“中國創(chuàng)新消費(fèi)熱點(diǎn)”高端論壇上，王健林表示，萬達(dá)商業(yè)中將增加體驗(yàn)式消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的比重。他提到，“十二五”規(guī)劃中指出，中國消費(fèi)市場在5年之內(nèi)要翻一番，從15萬億元增加到30萬億元，年平均增長速度達(dá)到15%。高速的消費(fèi)增長應(yīng)依靠“創(chuàng)新消費(fèi)熱點(diǎn)”，從百貨類企業(yè) 角度出發(fā)，王健林認(rèn)為應(yīng)大力發(fā)展體驗(yàn)型消費(fèi)，即在商業(yè)設(shè)施內(nèi)進(jìn)行的、以感官體驗(yàn)為主的消費(fèi)，如看電影、打電玩、健身、餐飲等。
談及商業(yè)中心未來發(fā)展趨勢，王健林表示，擴(kuò)大體驗(yàn)型消費(fèi)在商業(yè)中心內(nèi)的比重是一個必要的措施。“今后，體驗(yàn)式消費(fèi)在萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目中占比將達(dá)到 50%以上。餐飲業(yè)占比可能會突破30%，甚至繼續(xù)增加。萬達(dá)從去年開始做當(dāng)?shù)刈钍軞g迎的餐飲店的調(diào)研報(bào)告，我們要求在當(dāng)?shù)刈钍軞g迎的30家餐飲店中，萬達(dá)的項(xiàng)目至少要引進(jìn)其中的20家。”
